----- Original Message ----- 
Sent: Friday, August 25, 2000 1:25 PM
Subject: [club 18] RE: オープンネットはなぜ安い（１）


山中さん、こんにちは。

> これを業界用語では「設計施工」といいます。たぶん99%の住宅は
> こうしてつくられているはずです。

当社でもそうなっています。確認申請費用だけ２０万程度もらいます。

>建築主は自分の建物のために 臨時の工務店（架空の）をつくり、
>自分が社長におさまったと思えばよいでしょう。

なるほど、施主が工務店の社長となるわけだ。
設計の委託、管理の委託、各工事の発注、資金の借入、代金の
支払い、工事の保険、家の１０年保証、メンテナンス、全部自分で
やるということですよね。

>そこで、有能な技術者として建築家を臨時に雇った。
> これがオープンシステムのイメージに近いのではないでしょうか。

昔の家だと、直営といって、大工と左官などを自分で頼み、人手も
親戚集めて、上棟したり、壁の竹編みや土壁塗りなどもみんなで
共同作業で行ったんですよね。まさにオープンだった。
でも、今は住宅も複雑だから、専門家を入れないと難しいですね。
そこで、大工がいろんな事も請け負うようになってきて、工務店と
して発達してきたのです。さらにハウスメーカーなども出てきました。

いま、新しい流れで設計事務所が、工事まで含めて施主の
サポートをするということが始まった訳ですね。

> 「せめて設計図ができて、工事金額がはっきりしてから契約したい」
> と言いたくなります。その気持ちも分からなくはありません。

当社では、図面も工事金額もはっきりしてから、契約です。
設計図ができる前に契約ができれば、そんなうれしいことは
ありません。契約前に図面を１０回以上書き直してプラン提案
する事はざらなのです。ものすごい労力で、契約できない事も
あり、すごい損失です。

> ハウスメーカーや工務店に頼むと、設計や工事の見積りをサービスで
> 行なってくれます。だけどサービスで行なうことができるのは、
> 後に控えている工事でいくらでも挽回できるからということは
> わかるでしょう。

それが、いくらでも挽回できないから、大変なのです。
価格競争で、受注金額が落ち、営業でかけた経費が回収でき
ません。無料で何社も図面や見積もりを出すことは全くの無駄
と思います。

ひどいときは、同じ敷地を何社も敷地調査したり、地盤調査を
したり、全く無駄な事をしています。お客様の家へ行くと、
いろんなメーカーのカタログが山のようにあり、模型も何個か
転がっています。そんな無駄な営業経費をかけてしまっている
ので、建築コストをアップさせてしまっています。

> そこで工事の明細を水増しして利益を捻出することになります。

「水増しして」と言われればそうですが、仕入れて売るのだから、
そこで利幅を得る事は別に問題がないと思います。
あらゆる商売で必要な利益を乗せることは、当たり前ではない
のでしょうか。商品や工事に対して責任を持っているのですし。

利益がないと、営業経費や現場管理経費、設計費、一般管理費
など、他の項目に分散しないと、経営が成り立ちませんよね。

> だから一括で請負う方式の場合は、スタート時点から「不透明さ」
> を内包しています。これは日本の建築方式に始めから組みこまれ
> ている遺伝子のようなものではないでしょうか。

住宅全体で完成された一つの商品と考えれば、自動車なども
エンジンいくら、シャーシいくら、ガラスいくらと分かれておらず、
全部でいくらとしか表示されないのですから、不透明と思って
いる人も少ないのではないでしょうか。
また、昔は直営方式でしたので、一括請負は戦後のスタイルでは
ないのでしょうか。

> 変化しないかぎり、建築建築主に情報をオープンにすることは
> できないのが今の建築業界の苦悩ではないでしょうか。

会社の決算書や社長や社員の給与までオープンにされた所では
かないません。確かに今は工事原価は秘密です。いろんなリスクも
あり、工事原価も変動しますのでそれを回避する利益も必要です。
工事原価をオープンにするのには、社内でも相当な抵抗があります。

> ことができても、オープンシステムの業務に必要な費用を提示されると、
> どうしても受け入れることができない人もいます。サービスで
> やってもらうほうが得だと、体が反応してしまうのです。

工務店が行っている業務って大変でしょう。それを費用に換算して
金額提示したら、なかなか認めてくれないでしょうね。
ですから、工事費に利益を乗せて見積もりをだす慣習なのでしょうね。

> これは現在のオープンシステムが苦労していることですが、
> これを乗り越えなければ、いつまで経っても本当の意味で建築主
> は自分の建物に参加できないと思うからです。

やはり苦労しておられますか。
自分の建物に参加するという概念が、まだまだ未熟かもしれません。
メーカー住宅に毒されて、家を買うという感覚になってきています。
車を買うのと同じ感覚ですね。オプションは、これとこれって感じ。

> ただ、建築主もいろいろな考え方があっても良いと思うので、
> 面倒くさいから、お金だけは用意するのであとはできあがった
> 結果だけを受け取れば良い、という人は従来型の一括請負いの
> ほうが適しているかと思います。

いろんな建築の仕方があってもいいですよね。
メーカー住宅方式、工務店方式、オープンシステム、いろいろ
あって、比較検討もできるので、いいのでしょう。

思いつくままいろいと書いて、失礼しました。
私もオープンシステムをさらに研究していきたいと思います。
よろしくおねがいします。